云南省建设厅文件

云建房〔2003〕181号

关于进一步整顿和规范房地产市场秩序的通知

各地、州、市建设局、房管局

2002年，我省房地产开发投资、商品房开工、竣工、销售面积及销售额等各项主要指标都完成较好，整顿和规范房地产市场秩序取得了一定成效，对全省经济、社会发展以及人民生活水平的提高作出了应有的贡献。今年，按照省委、省政府和建设部的要求，要从扩大内需、调整结构、拉动经济增长、全面建设小康社会的高度实现房地产业的健康稳定发展，要实现这个目标，建立健全房地产市场秩序是重要前提。为此，在去年整顿和规范市场秩序的基础上，作如下规定：

一、    查处违法违规行为

在现有基础上，重点查-处无资质或者使用无效资质从事房地产开发、物业管理和中介服务；在集体土地上开发房地产；无许可证预售商品房、不使用规定的购销合同文本销(预)售商品房；不兑现合同、广告承诺；自行提高物业管理收费标准、擅自增设物业管理收费项目、违反价格管理规定等违法违规行为。要针对存在问题采取相应的措施规范市场，对已查出但尚未处理的违法违规行为要尽快依法处理。

    二、规范销售行为

    销售商品房，应当出示并在售房处悬挂房地产开发企业、销售企业的营业执照、房地产开发资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、施工许可证等相关证照，属于预售的，还应当出示并悬挂商品房预售许可证。

    销(预)售商品房，应当使用由省建设厅、省工商行政管理局共同监制的《商品房购销合同》，销售方应当在合同签订之日起30日内向市或者县建设(房管)部门申请登记。

商品房销(预)售前，应当由具备资质的房产测绘单位进行面积测绘。商品房购销合同中应当约定销售面积与实际面积出现差异的处理办法；合同未作约定的，执行建住房[2002】123号文件的有关规定。

自2003年6月1日起，实行按套(单元、幢)或者套内建筑面积计价销(预)售商品房。采用按套(单元、幢)销售的，销售面积即为该套(单元、幢)房屋的建筑面积(在销售时可淡化面积概念)，幢内幢外共有建筑面积的建设费用以价格的形式分摊，不得再作面积分摊。采用按套内建筑面积计价销售的，销售面积即为该套房屋的套内建筑面积，幢内幢外共有建筑面积的建设费用以价格的形式分摊，不得再作面积分摊，小区内为多幢住宅服务的、住宅建筑本体以外的设备用房、管理用房、道路、其他设施、场地等共有设施以及需要进入分摊的停车场的建设费用以价格的形式分摊，不得再作面积分摊，应当载入房屋权证的分摊的共有建筑面积，由产权监理部门认定后载入购房人的房屋权证。

开发企业在(预)销售商品房时，应当将已作分摊和未作分摊的共有建筑面积、设施、道路、场地等以书面的形式向购房人公示，已纳入公摊的共有建筑面积、设施的产权属业主所有，开发企业不得再重复计价或者销售、出租；不得将已作了分摊的房顶花园、房前庭园等冠以“无偿、赠送”的名义误导消费者。   

三、明确质量责任

房地产开发产品的质量责任由开发该项目的开发企业承担。开发企业在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。不得将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用。

    商品房交付使用时，开发企业要向购房人提交“两书"(《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》)，“两书"由开发企业自行印制，工程保修的承诺不得低于国家现行标准。

    开发企业要负责处理消费者的投诉，履行《商品房质量保证书》所承诺的保修责任，不得将责任摊给物业管理、设计、施工等其他单位，给消费者造成经济损失的，应当赔偿。

    四、规范物业管理

    从事物业管理的企业必须具有企业法人资格，与开发企业分业经营、取得资质证书。物业管理企业在接受开发企业委托从事前期物业管理时，要在委托合同中分清双方各自的权利和义务；要通过签订物业管理委托合同的形式约定与业主(业主委员会)各自的权利和义务，认真履行合同。

    物业管理企业不得擅自改变共有设施的用途；不得擅自将属于业主所有的共有设施、‘场地等销售、出租；按有关规定开展经营活动所获取的赢利，只能补贴物业管理费用，不得占为业所有。产权属全体业主所有的停车场(位)以及小区内道

路经批准用于停车的。物业管理企业可以按规定标准收取场地

占用费，所得赢利用于物业管理费用的补贴，不得占为企业所有。产权属全体业主所有的停车场(位)以及小区内道路经批准用于停车的。物业管理企业可以按规定标准收取场地占用费，所得赢利用于物业管理费用的补贴，不得占为企业所

    当小区业主(房屋使用人)的入住率达到50％以上时，开发企业或者物业管理企业要积极配合当地建设行政主管部门召开业主大会，主动征求业主的有关意见和建议；当成立业主委员会的条件基本具备后，物业管理企业要代为起草成立业主委员会的申请，报送当地建设行政主管部门。

    五、规范房地产中介行为

    由于房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，赔偿责任由该服务人员所在的中介机构承担。

    房产测绘单位由于自身过失给当事人造成经济损失的，要承担赔偿责任。

不具备房地产评估资质的单位不得从事房地产评估业务，各市、县房管部门在办理房地产交易及批押登记手续时，不得将其提供的估价报告作为相关要件；涉及房屋拆迁的，不得作为拆迁补偿金额的确定依据；不得作为市县建设、房管部门的裁决依据。    

凡未脱钩改制的房地产估价机构，一律不再具有评估资格。

房地产中介人员不得在两个及其以上的同类中介机构内作为专业人员从业。

 2003年上半年内完成房地产经纪人员由岗位合格制向职业资格制的转换。7月1日起，原核发的岗位合格证书自行失效。各地要按新的房地产经纪机构资质管理规定对经纪机构进行资质检审，换发资质证书。

 自2003年起，对房地产开发企业的销售人员实施持证上岗制度。凡从事房地产销售的人员必须经过培训、考试，取得房地产经纪人执业资格或者经纪人协理从业资格。明年起，开发企业销售人员的持证情况将列为房地产开发企业资质年检的考核内容之一。

六、建立房地产市场信用档案系统

各类房地产企业、房地产从业人员都应当遵守市场规则，规范市场行为，诚实守信，依法从业，认真履行合同，如实兑现承诺，建立自身良好的信用形象。

上半年内将启用云南省房地产信息网(WWW.ynfx．org.Cn)并开通至各地、州、市房地产管理部门。各房地产开发、评估、经纪、物业管理、房屋拆迁、房产测绘等各类企业的资质及检审情况、企业经营业绩、不良从业记录以及各类主要从业人员的资格认定等有关内容将上网公示；有条件的地、州、市要与所辖县、市联通，．按管理权。限公示有关房地产市场信用内容，逐步建立全省的房地产市场信用体系。

七、各地州市要及时将本通知传达到所辖各县、市、区建设、房管部门；向社会和各类房地产企业广泛宣传，并认真组织贯彻执行。有关情况请及时告我厅住宅与房地产业处。

                                                                                      云南省建设厅

                                                                                二零零三年四月四日